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부동산 계약을 앞두고 있다면, 등기부등본만큼이나 중요한 것이 바로 ‘집주인의 세금 체납 여부’ 확인입니다. 특히 요즘처럼 깡통전세, 보증금 미반환 사례가 늘어나는 시기에는 보증금 보호를 위한 납세증명서 확인이 필수적입니다.
오늘은 전세·월세 계약 시 반드시 요청해야 할 국세 및 지방세 납세증명서 발급법과 주의사항을 상세히 알려드립니다.
❗ 왜 ‘세금 체납 여부’를 확인해야 할까요?
전세든 월세든, 대부분 보증금이 설정되며 이 보증금은 세금보다 후순위로 변제됩니다.
즉, 집주인이 세금을 체납했다면 세무서가 해당 부동산을 압류·공매 처리할 수 있고, 이 과정에서 임차인은 보증금을 돌려받지 못할 수도 있습니다.
📌 국세기본법 제35조, 지방세기본법 제147조
체납세액은 보증금보다 우선적으로 회수됩니다.
✅ 꼭 받아야 하는 두 가지 서류
| 구분 | 서류명 | 발급처 |
| 국세 | 국세 납세증명서 (완납증명) | 홈택스, 세무서 |
| 지방세 | 지방세 납세증명서 | 위택스, 정부24, 주민센터 |
👉 이 두 가지를 계약 직전에 확인해야, 보증금을 지킬 수 있습니다.
월세 계약이라도 보증금이 수백~수천만 원이라면 예외가 아닙니다.
※ 국세 지방세 납세증명서를 꼭 받아야 하는 이유
<24년 4월 9일 공인중개사법 시행령, 시행규칙 일부개정되었고 공포 후 3개월 후인 24년 7월 10일부터 시행됩니다.
제21조 중개대상물의 확인/설명이 개정되어, 공인중개사 확인/설명 의무가 강화됩니다.>
그중의 하나가 국제 및 지방세 체납 여부와 확정일자 부여 현황입니다.
중개대상물이 주거용 건축물에 한정되며, 비주거용 및 토지 등은 대상이 아닙니다.
🧾 국세 납세증명서 발급 방법 (홈택스)
- 홈택스 접속
- 상단 메뉴에서 민원증명 → 납세증명서 발급신청
- 공인인증서 로그인
- 신청서 작성 후 PDF로 즉시 발급 가능
✅ 문구 확인 필수: 징수 유예나 체납 내역에 "해당사항 없음" 확인
✅ 유효기간: 30일 → 계약 직전 날짜 기준으로 발급 요청하세요.
💻 지방세 납세증명서 발급 방법
▷ 위택스 발급
- 위택스 접속
- 검색창에 ‘지방세 납세증명서’ 입력
- 공동인증서 로그인 후 즉시 발급 및 출력
▷ 정부24 발급
- 정부24 접속
- 검색창에 ‘지방세 납세증명서’ 입력 후 신청
- PDF 파일 또는 인쇄 가능
※ 일부 지역은 구청 민원실에서도 발급 가능합니다.
🔍 계약 전 필수 체크리스트
| 항목 | 확인 방법 |
| 국세 체납 여부 | 홈택스 납세증명서 |
| 지방세 체납 여부 | 위택스 or 정부24 |
| 부동산 권리관계 | 등기부등본 확인 (압류/근저당) |
| 임대인 신원 확인 | 주민등록초본, 신분증 대조 |
| 보증금 보호장치 | 전세보증금 반환보증 (HUG, SGI 등) |
❓ 자주 묻는 질문 Q&A
Q1. 월세 계약에도 납세증명서가 필요할까요?
→ 반드시 필요합니다. 보증금이 있는 한 세금 체납 시 임차인보다 국가가 먼저 변제받게 됩니다. 월세라도 수백~수천만 원의 보증금이 흔한 만큼, 확인은 필수입니다.
Q2. 세입자가 직접 납세증명서를 뽑을 수 있나요?
→ 아닙니다. 납세증명서는 세금 당사자만 발급 가능합니다. 따라서 집주인에게 요청해 받아야 하며, 부동산 중개인에게 요청하면 중간에서 도와주는 경우가 많습니다.
Q3. 체납 기록이 있으면 계약을 해도 되나요?
→ 체납 금액이 적거나 해소 예정이라면 보증가입으로 보완할 수 있지만, 압류 기록이나 고액 체납은 계약 회피가 안전합니다.
🧠 요약정리
- 전·월세 모두 국세 + 지방세 체납 여부 확인 필수
- 집주인이 세금 체납 시 보증금은 후순위, 위험 가능성 존재
- 납세증명서는 임대인 본인만 발급 가능, 계약 직전 날짜로 요청
- 체납 이력 발견 시, 계약 재검토 또는 보증 가입으로 리스크 관리
🔗 참고 링크
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